Si l’on revient à notre préoccupation, celui d’examiner le régime des terres au Bénin, on relève que dans un régime foncier de « domanialité », l’Etat est propriétaire « au sens propre », de toutes les terres. Alors, les particuliers ne peuvent détenir de droit sur des terres que lorsque c’est l’Etat qui le leur concède. Dans un tel régime foncier, un particulier ne peut pas, en principe, obtenir un titre foncier sur un terrain, qu’il exploite.

L’option opérée par le Bénin n’est pas allée dans le sens de la « domanialité », c’est-à-dire l’Etat ne revendique pas la propriété de toutes les terres. Il est vrai que selon l’article 5 de la loi 2013-01 du 14 août 2013 portant Code foncier et domanial en République du Bénin telle que modifiée et complétée par la loi 2017-15 du 10 aout 2017, en République du Bénin, l’Etat détient le territoire national pour divers motifs. Il ne s’agit pas de l’affirmation du principe de la « domanialité » qui ferait de l’Etat propriétaire de toutes les terres, au sens de l’article 112 du Code foncier et domanial du Bénin.

L’Etat et les collectivités territoriales ont leur patrimoine immobilier propre qui relève du régime de la domanialité, tandis que les particuliers peuvent jouir de la plénitude du droit de propriété sur leurs terrains privés dans les conditions prévues par la loi. C’est ce que nous allons appeler « la propriété privée des particuliers ». Il est rappelé que dans la domanialité, il y a aussi la « propriété privée » établie au regard des personnes publiques dans leurs rapports avec les biens immeubles qui relèvent de leur patrimoine privé (on y reviendra).

L’intérêt de la distinction est que si vous entreprenez d’acquérir un terrain, vous devez essayer de clarifier d’abord le statut du terrain concerné avant de poursuivre les pourparlers. Par exemple, si quelqu’un vous dit qu’il veut vous céder un domaine qui serait sa « propriété », vous devez vous interroger sur le point de savoir s’il s’agit véritablement d’un lapsus. Car, bien entendu, il est récurent qu’un particulier cède un « domaine » à un autre particulier. Au Bénin par exemple, aux termes de la loi, les bas-fonds et zones inondables font parties du domaine public naturel de l’État. Si vous en achetez, vous auriez acquis effectivement un domaine (même si c’est 350 mètres carrés).

Mais alors, la transaction est nulle car portant sur un bien d’autrui.

Vous risquez non seulement de perdre votre investissement, mais surtout, vous vous exposez à des sanctions de nature pénale.

Veillons désormais à notre langage.

Dans l’un ou l’autre cas, au Bénin, vous ne pouvez vous estimer propriétaire d’un terrain, et prétendre à la protection juridique et publique qui en est attachée qu’autant que vous disposez d’un titre foncier sur le terrain concerné. Ce principe vaut autant pour les personnes publiques que pour les particuliers.